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开发商卖房子

作者:房子521网
来源:https://www.baby521.net
日期:2020-03-18 08:14
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开发商卖房子

  开发商就是卖房子的,这句话没有任何毛病,如果非要写一篇开发商卖房子的文章那才是有病的,以前我也这么想,可我代理了几个诉讼案件之后,我觉得开发商很会卖房子。想在此与各位分享一下开发商卖房子的招数,但愿能给我们在其他工作方面以启迪,在此也只讲卖房子,不讲合法与否。

  零首付(一):我代理开发商起诉某客户A,请求法院判令解除原、被告双方之间的商品房买卖合同,并要求被告协助原告开发商退出网签商品房买卖合同,并注销网签备案。理由是双方签订的商品房买卖合同已经过去两年,被告一直未交纳房款,尾款没有交纳,首付款也没有交纳;被告也认可自己没有交过一分钱的房款,只给过中介人员一万多元的好处费,以后也不打算交房款,也不指望要房子。法院判决的结果不用我写,大家已经知道了。

  开庭时,法官问我:客户不交纳首付款,你们开发商就与客户网签正式的商品房买卖合同吗?我回答并解释道:是的,当时的销售很不景气。法官满脸狐疑,我当时不能解释,因为这是零首付销售。

  开发商预定房价70万元,加大宣传力度,大张旗鼓的宣传,零首付销售!零首付销售!!然后轻轻地将房价调整为100万元。客户具备贷款条件,又想买房,双方就可以签订正式商品房买卖合同,开发商在的合同上写明客户在10日内交清30万元首付款,11天之后开始到银行走按揭,很快银行按揭70万元到了开发商的账户。银行按揭发放了贷款,房产做了抵押,可以有保障的收回本金和利息,客户零首付买到了房子,开发商收到了70万元的房款,神不知不觉,皆大欢喜,三方满意。

  为什么还会出现A的诉讼,就是因为A不具备贷款条件,付出了一万多元好处费,房子也没有买到,钱也不知道到哪里去了,这种钱没有人给打手续。A不配合开发商退网签,最终形成诉讼,零首付公布于众人。

  零首付(二):在执行案件中,客户业主B是被执行人,开发商是申请执行人,我是开发商的代理人。全国执行难已不是新鲜话题,可是,某日客户带着地产中介主动联系我,准备把15万元的借款本金、利息、诉讼费、执行费、迟延履行金全部还给我,这种事我没有不答应、不配合的任何理由。法院强制执行,他都不还钱,现在主动全部还清,这不能不让人联想。

  联想之后,我明白了,开发商有自己的关联公司物业公司,在法律上是两独立的法人。当时的房价大约是45万元,开发商要准备零首付出售这套房子,就让客户B给物业公司打一个借款15万元的借条,半年内借款无息,打借条的人B当然看不到钱,却与开发商签订正式的商品房买卖合同,一套房子就到手了。物业公司是自己的公司,房产在开发商手中,房产手续由开发商办理,开发商收到了银行的30万元按揭款,自己的子公司拥有15万元的债权;客户零首付得到了一套房,每月几千元的月供没有问题。

  B偿还了几个月的房贷后,不偿还物业公司的15万元,也不再偿还银行的按揭,银行和物业公司分别向法院起诉,法院作出生效判决后,双方都向法院申请强制执行。时间再推移,房价现上涨,新的客户看上了B的房子,大约出价65万元,B得到了10万元。

  乙方是大中介公司,具体为渠道公司,丙方是小中介公司,具体劳务公司,乙方安排丙方为甲方做派单和电开业务,所谓派单就是到繁华地带发广告宣传页,所谓电开给陌生人打电话推销商家的产品。派单和电开业务这种业务,一般都是阶段性的,时间都不会长。

  丙方向法院起诉乙方,要求支付派单、电开费用17万元,派单、电开的最终受益人当然是甲方开发商。乙方的答辩意见是,自己没有安排丙方进行派单和电开业务,与丙方无任何关系。丙方是原告,对自己的主张应当承担举证责任,丙方的证据也很弱,一审判决结果,因举证不能被驳回全部的诉讼请求,也就是说在一审中原告的官司彻底输了。原告不服一审的判决,向中级人民法院提出上诉,中院以事实不清为由,发回一审法院重新审理,同时以职权追加了甲方开发商为案件的第三人,原告丙方明确表示向乙方要钱,而不向甲方开发商要钱。

  既然把开发商拉进了案件之中,我作为代理人也就进入到案件之中,进入到这个貌似三角债的案件之中。由于我公司开发商的介入,事情很快也就查清了,法院判决乙方给付丙方派单、电开费用17万元。该案的关键是乙方免费给甲方做派单、电开任务,甲方给乙方四十套房子的电商费。

  现在回到主题,电商费,有时也称为团购费。如4万抵6万,开发商与渠道公司首先要有一个合作,在本案中,我公司开发商与乙方渠道公司就是这种合作。开发商准许渠道公司销售开发商的房子,渠道公司免费的宣传、销售开发商的房子,开发商不用花一分钱,但要给渠道公司一个4万抵6万的政策。渠道公司对外宣传,我这里有一大批特惠房源,花4万元可以抵顶6万元,换句话说,就是客户给我渠道公司4万元,拿着渠道公司的4万元的收据,买房时可以得到6万元的优惠。这4万元,全归渠道公司,这也就是渠道公司卖一套房子的全部报酬。其他商品叫批发价,房屋就叫团购,所以叫团购费。真的优惠吗?差不多,开发商原定房价100万元,对外宣传106万元,客户拿着渠道公司4万元的收据,开发商与客房签订房价为100万元合同。又是一个如无纠纷三满意,渠道公司帮开发商卖房子,收到了一笔电商费、团购费,客户本身就想买房子,现在房买到了还省了2万块,开发商说我雇佣渠道公司给我卖房子,还不用花钱。

  电商费中的电商费:上述电商费也无可厚非,毕竟渠道公司做了工作,也得到汇报,还有一种特殊的电商费,我给他起名叫电商费中的电商费。也是在诉讼中发现了,直接进入主题,不再讲诉讼的经过。双方合作时要求渠道公司人员必须常驻开发商售楼处,渠道人员与开发商销售人员经常在一起卖房子,销售员的工资都不高,主要是依靠提成工资,能卖出去楼就一定有提成,当然提成也不会太高。

  销售人员总是要卖房子的,他把自己出售的房子记在渠道公司的名下,让客户给渠道公司交上4万元的电商费。在客户的心中,我就是交这么多钱,买这套房子,具体的流程就只能从销售人员的安排和摆布。渠道公司白白捡到4万元钱,当然会把大头分给销售人员。如果没有诉讼,这真是你知我知,天知地知,没有第三个人知道。

  当然还有其他方式,不再列举。为什么零首付、电商费这种模式能够在现实生活中存在。都是利益所在,外行人不可能线元一斤有区别吗?没有区别,100万元一套和106万元一套房子,有区别吗?没有,况且开发商也说了,我们是一房一价。

  开发商是卖房子的,是在精心研究、策划如何卖房子,在擦着法律的边缘卖房子,在钢丝绳上卖房子。我们做其他行业的,应当学习开发商的钻石精神,但不要学习他们的冒险精神。


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